Um dos motivos mais apresentados por aqueles que rejeitam a idéia de investir em imóveis para locação é o trato com o inquilino e a iminência de levar um calote no fim do mês. Esses riscos e os problemas na relação com o locatário, entretanto, podem ser evitados se o locador tomar uma série de cuidados antes de assinar qualquer contrato.

Corretores e consultores imobiliários sugerem que o valor do aluguel cobrado não comprometa mais do que 30% do salário do locatário. O proprietário, ou seu representante legal, deve pedir ao interessado no imóvel e ao seu fiador (se essa for sua opção de garantia de recebimento) as certidões pessoais, para verificar a idoneidade dos mesmos.

Caso haja alguma ação correndo na Justiça, é recomendado solicitar uma certidão explicativa, também chamada de ‘certidão de objeto e pé’, para checar se os interessados no imóvel têm ou não problema de crédito.

Em relação ao fiador, é preciso pedir a matrícula atualizada do imóvel dado como garantia da fiança para que se possa avaliar, além da inexistência de dívidas que comprometam a efetivação da fiança, o seu valor de mercado, que deve ser compatível com o do aluguel. Essas medidas diminuem o risco de inadimplência.

Ainda assim, o proprietário deve se lembrar que entregar o imóvel em boas condições de uso e os gastos com possíveis defeitos no bem, assim como despesas extraordinárias no condomínio, estão sob sua responsabilidade, já que são valores que se agregam ao seu patrimônio.

Como evitar o "calote"

Valor do aluguel não deve comprometer mais do que 30% do salário do locatário

Exigir as certidões pessoais do interessado e do fiador para verificar a idoneidade dos mesmos

Solicitar certidão explicativa (‘certidão de objeto e pé’) para checar se os interessados não têm problema com crédito

Pedir ao fiador a matrícula atualizada do imóvel dado como garantia da fiança para avaliar, além da inexistência de dívidas, o seu valor de mercado

Entregar o imóvel em boas condições de uso e arcar com possíveis defeitos na propriedade, assim como despesas extraordinárias no condomínio, visto que elas são de sua responsabilidade, pois agregam valor ao imóvel

Cláusulas e requisitos obrigatórios do contrato de aluguel

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador (se houver);
Descrição e endereço do imóvel locado;
Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste (lembre-se que qualquer reajuste só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais, acumulados durante o período de locação);
Forma e local do pagamento;
Modalidade de garantia apresentada (caução, depósito prévio, fiador ou seguro-fiança);
Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, IPTU etc.)
Destinação do imóvel (se será residencial ou comercial);
Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
Termo de vistoria (uma relação em duas vias, descrevendo o estado de conservação do imóvel deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via em posse do inquilino).

Aluguel - Como Alugar

Se for alugar através de uma imobiliária, busque referências da empresa com pessoas que já utilizaram seus serviços ou consulte o cadastro de fornecedores dos órgãos de defesa do consumidor de sua cidade.

Aluguel - Como Avaliar

Localização e Condições Gerais do imóvel são dois itens importantes que devem ser levados em conta na hora de avaliar o preço cobrado pelo aluguel.

No primeiro caso, observe se a infra-estrutura de serviços do bairro (supermercados, escolas, hospitais, farmácias etc.) é ideal para suprir suas necessidades. O acesso fácil e seguro ao imóvel, com variedade dos meios de transporte disponíveis na região, também deve contar pontos.

Em relação às condições gerais do imóvel, preste atenção a itens como distribuição de água, energia elétrica, redes de esgoto, características do terreno, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada, entre outros.

Aluguel - Garantias

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino uma garantia do cumprimento do contrato. Ele deve optar por apenas um dos quatro tipos existentes, que são:

Caução - feita através de depósito de bens, como veículos, terreno, casa etc.;
Depósito prévio - feito em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes. A importância a ser depositada não poderá ser maior do que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
Fiador - pessoa que assume as obrigações do inquilino, caso esse deixe de cumpri-las;

Seguro-fiança - feito por meio de uma companhia seguradora.
No caso de atraso no pagamento do aluguel, o inquilino perderá o desconto oferecido para pagamento pontual, a qual não poderá ser cobrado uma multa superior a 2% ao mês. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.